Una tradición que procede del Derecho Romano y que llegó hasta el CC es la que comprende en el arrendamiento figuras muy diversas, pudiendo tener como objeto una cosa bien corporal o incorporal, es decir un derecho o concesión administrativa para arriendo, mueble o finca, los servicios de una persona sean manuales, mecánicos o intelectuales, o la actividad encaminada a conseguir determinada obra; Ej: Pintar un cuadro.

De acuerdo con esta noción amplia puede definirse el contrato de arrendamiento como un contrato consensual, que se perfecciona con el acuerdo, por el que a cambio de una remuneración, una persona se obliga a procurar a otra el uso o disfrute de una cosa, arrendamiento de cosa, o a prestarle determinados servicios, arrendamiento de servicios o a ejecutar una obra, arrendamiento de otras.

Nuestro Código Civil, reguló conjuntamente esas 3 formas de arrendamiento, y así el Art.1542, dice que el arrendamiento puede ser de cosas, obras y servicio; lo cual es corroborado por el Art. 1546 que incide quienes son los elementos personales de las tres clases de arrendamiento y por los artículos 1543 y 1544 que definen cada uno de esos tipos.

El arrendamiento de cosas puede definirse como un contrato por el cual una persona, se obliga a entregar a otra el goce temporal de una cosa, mediante un precio proporcional al tiempo, es decir, calculando por unidad de tiempo, hora, día, mes, trimestre o año. Es un contrato consensual, que se perfecciona por el mero consentimiento bilateral porque produce obligaciones correlativas a cambio de ambas partes; oneroso porque si se entrega la cosa sin contraprestación, es decir a título gratuito, se convierte en un tipo de préstamo llamado “Comodato”. Conmutativo, porque en él cada una de las partes puede calcular en el momento de su celebración las ventajas y desventajas que le va a producir; y temporal, por no admitirse en el derecho moderno el arrendamiento perpetuo.

El código alude al límite temporal con la frase “Por tiempo determinado”, Art. 1543. Elemento esencial de este como todos los contratos es el consentimiento, que recae en el goce de la cosa consistente en la apropiación de los frutos u simple uso, y por otra parte en el precio. Para que el consentimiento sea válido hay que examinar la capacidad necesaria en cada una de las partes.

En cuanto al arrendador, como arrendar es una acto de administración normal y no de disposición, es suficiente la capacidad general para contratar, por lo que puede arrendar el menor emancipado, y pueden hacer quienes sin ser dueños de la cosa tengan el goce de ella como el usufructuario Art. 480 CC, y por quienes tengan la administración legal o voluntaria de los bienes del arrendador padres, tutor o apoderado.

Pero si el arrendamiento excede de 6 años, no puede constituirse por las personas que tienen la representación legal o voluntaria, Art. 1548. Además se requiere la capacidad de disponer para los arrendamientos que se desea inscribir en el registro de la propiedad, Art. 2.5 de la Ley Hipotecaria.
El arrendamiento ha de recurrir la capacidad general para contratar u obligarse.

Elementos Reales: Toda cosa que está dentro del comercio puede arrendarse, salvo las cosas consumibles porque su uso las destruye, a no ser que se alquilen para un uso que no las consuma, Ej: 50 botellas de coca-cola para adornar un escaparate navideño y luego devolverlas.

Son también susceptibles de arrendamiento los conjuntos de cosas, (Ej. Tienda de comercio), en la que el arrendamiento recae en parte sobre cosas consumibles (Ej: Zapatos si es una zapatería) a inconsumibles (local). Aquí se hace el arrendamiento con un inventario de la cosa consumible y la obligación de devolverla al final del arriendo otro número = de cosas.

También es arrendamiento la apropiación de los productos de un terreno que con el tiempo agota su productividad, así las canteras o las minas.

En cuanto al precio ha de ser cierto, ósea estar cuantificado, pero a diferencia de la compraventa no es preciso que sea en dinero o signo que lo represente, por lo que puede consistir en frutos, siempre que no sea una parte alícuota de los que obtenga la finca, porque entonces sería contrato de aparcería.

Además se discute, si en los contratos en que excede el uso de una cosa quedando el usuario obligado a pagar los fluidos (agua, luz, gas) las reparaciones, las contribuciones, etc., existe un préstamo como dato o un contrato de arrendamiento cuyo precio es el importe de esos pagos. Se resuelve atendiendo a la voluntad de los contratantes.
En cuanto a los elementos formales, rige el Principio de Liberta (Art.1278cc), completado con el 1280. Ya hemos visto que los arrendamientos inscribibles en el registro de la propiedad, necesitan escritura pública=> Art 3 de la Ley hipotecaria. En todos los demás la forma es libre, por lo que vale el arrendamiento verbal. Si el arrendamiento verbal consta pero no puede probarse el precio se aplica el Art. 1547.
Contenido del contrato ( Derechos y obligaciones de las partes)

El arrendador está obligado:
• A entregar la cosa objeto del contrato, que se supone que está en buen estado, es decir que sirve para el uso a que se destina (Art. 1562cc)

• A hacer todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla apta para el uso a que se destina, siendo éste último lo que define si la reparación es o no necesaria. Hay ciertas reparaciones como por ejemplo arreglar los interruptores de la luz, poner los cristales que han roto, arreglar la cerradura de la puerta, que se llaman reparaciones locativas o arrendaticias que van a cargo del arrendatario

• A mantener al arrendatario en el roce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato, por lo cual el Art. 1547 dispone que el arrendador no puede variar la forma de la cosa arrendada, lo que implica que tampoco puede modificar su destino económico.
Obligaciones del arrendatario

• Pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos si no se ha pactado nada se paga la renta en el domicilio del deudor, y en cuanto al tiempo, se sigue la costumbre de la tierra ( población no campo) Art. 1574.

• A usar la cosa con diligencia de un hombre normal, destinándole al uso pactado o al que se deduzca de la naturaleza de la cosa arrendada
Hay una obligación en el arrendamiento de usar la cosa, por ejemplo sea una finca urbana se estropea antes con el no uso, y si es un local de negocios pierde clientela y demás elementos favorables. En el caso de que la finca sea rústica, queda yerma si no se la cultiva.

• Pagar los gastos de escritura del contrato. Mientras en la compra-venta los gastos de escritura son a medias, en el arrendamiento van a cargo del arrendatario, lo cual tiene cierta importancia en los arrendamientos inscribibles que requieren escritura pública, y también en los arrendamientos de fincas urbanas realizadas en documento privado por la obligación que imponen las leyes fiscales de redactarlo en impresos timbrados ( que se compran es estancos) cuyo importe oscila según el precio de arrendamiento.

Como contrapartida del derecho del arrendatario a que el arrendador efectúe las reparaciones necesarias tiene el deber de permitir la realización de las reparaciones urgentes que no puedan definirse hasta la conclusión del arriendo, sin que pueda aplazarse que la obra es molesta y que la privan del uso de una parte de la finca pero si la reparación dura más de 50 días, hay que disminuir el precio en proporción al tiempo y a la parte de la finca de que se priva al arrendatario. Si la obra hace inevitable la vivienda, el arrendatario puede rescindir el contrato.

El arrendatario debe poner en conocimiento del dueño la necesidad de hacer reparaciones urgentes, así como las novedades dañosas, que otro ha realizado abiertamente y si no lo hace responde de los daños y perjuicios. Otras obligaciones del arrendatario son las de devolver la finca al concluir el arriendo en el estado en que la recibió, salvo lo que hubiera parecido por el tiempo y causa inevitable.

Abstenerse de subarrendar la finca si se la hubiera prohibido expresamente en el contrato (Art. 1550cc), terminación del arriendo, cumplimiento del término. Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye el día prefijado sin necesidad de aviso ( art 1565cc) aunque el artículo 1543 exige la determinación del tiempo de duración del arrendamiento, el código prevé la hipótesis de que no se haya fijado el tiempo de duración ( será anual si es anual, por meses si es por meses y por días si es por días)