APUNTES DERECHO INMOBILIARIO
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Particulares: dependerá del tipo de expediente de dominio:
o Acceder al Registro de la Propiedad para la inscripción si quiere inmatricular.
o Conseguir reanudar el tracto sucesivo interrumpido. (deberá justificar transmisiones anteriores pero a través del expediente de dominio dará “ingreso por saltum”.
o Conseguir registrar mayor cabida de la finca, ya que en el Registro de la Propiedad consta otra.
o Efectos cancelatorios (art. 202 LH y 286 RH).
3.1.6 Título público de su adquisición.
Está previsto en el art. 199 LH b):
“La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna se practicará:
b) Mediante el título público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del transmitente o enajenante”.
Establecido en los arts. 205 a 207 LH y 298 RH. La doctrina suele señalar que es un medio bastante sencillo de acceso al Registro de la Propiedad (demasiado sencillo según Díez-Picazo antes de que la Ley 13/1996 estableciera la exigencia de exactitud catastral). Se basa fundamentalmente en el juego de dos documentos:
1. Un título público, escritura pública a nuestro favor.
2. Que la persona transmitente acredite a su vez su adquisición.
Requisitos:
1. Que la finca no conste inscrita.
2. Debe existir un título público de adquisición (derivativo, procedente de alguien).
3. Que se acredite la previa adquisición del tradente o causante mediante dos medios fundamentales:
• Documento fehaciente: que acredite la previa adquisición del tridente de la finca (art. 298 apdo. 2º): “Siempre que el transmitente o causante acredite la previa adquisición de la finca que se pretende inscribir mediante documento fehaciente”. Sobre este documento se ha discutido sobre su significado, siendo una cuestión muy polémica. Tradicionalmente ha sido entendido por un documento que hace prueba frente a tercero, comprendiendo los del art. 1227 Cc. El problema surge por la STS 31 de enero de 2001 que anula la reforma del 98, por lo que en la frase de “documento fehaciente” deberá entenderse los contenidos del art. 3 LH. Esto ha sido criticado por la doctrina ya que va en contra de la doctrina jurisprudencial del propio Tribunal Supremo de 7 de mayo de 1988, siendo incluso contrario a la práctica legal. Así, el ponente interpretó en la sentencia el art. 298 RH, reconociendo la anterior normativa no impugnada. La situación actual es que el documento también comprenderá los contenidos en el art. 1227 Cc.
• Acta de notoriedad: que acredita que el transmitente es tenido por dueño (art. 298.1.2 RH: “En su defecto, cuando se complemente el título público adquisitivo con un acta de notoriedad acreditativa de que el transmitente o causante es tenido por dueño”. Desarrollado en el párrafo 5º del mismo artículo.
4. Exigencia o requisito catastral: el art. 205 no habla de ello; es consecuencia de la Ley 13/1996, que encuentra eco en el art. 198 RH. El apdo. 1º añade la certificación catastral a nombre del titular inscrito o adquirente. La STS de 14 de febrero de 2000 impide que la sentencia de 2001 ataque esto.
5. Práctica del asiento con los requisitos.
6. Publicación de edictos expedidos por el Registrador (arts. 205 y 298 RH) debiendo contener las circunstancias de la operación
• Publicación durante un mes en el Ayuntamiento, abriendo el secretario diligencias de tal hecho.
• El edicto será posteriormente devuelto al Registro de la Propiedad.
¿Cuándo debe publicarse? Tradicionalmente se pensó que podía hacerse después del asiento de matriculación y además con nota al margen de que se había cumplido el requisito de publicidad. La STS ha reformado la situación y del art. 205 LH se defiere que han de publicarse antes de la práctica del asiento. También esto fue motivo de crítica y contrario a la STS anterior, recordándose que por ejemplo, en la Ley de Montes sí había una publicación por edictos anterior. La finalidad del edicto es avisar pero no paralizar: será el juez quien determine la titularidad del bien (art. 98 RH).
Requisitos:
• Circunstancias generales de los asientos (art. 51 RH).
• Circunstancias generales de la adquisición anterior.
• Referencia catastral.
• Indicaciones del art. 298 RH
a. Conforme al art. 205 LH
b. Plazo de suspensión de efectos hasta transcurridos dos años desde su fecha según el art. 207 LH
Efectos:
1. art. 207: el inmatriculante no es tercero protegido porque no adquiere de persona previamente inscrita. Se discute si disfruta de algunos beneficios típicos del titular registral como el del art. 41 o incluso de la inoponibilidad del art. 32 LH.
2. Quien adquiere del inmatriculante no estará protegido durante los dos primeros años atendiendo al art. 207 RH.
El cómputo de los años: de la lectura literal se puede inferir que se refiere a la fecha del propio asiento de inmatriculación y así ha sido interpretado por la doctrina mayoritaria. La reforma de 1998 optó por un criterio distinto, que atiende al cómputo desde que registralmente constaran la publicación de los edictos (esto fue anulado por la STS vista anteriormente ya que entendía que los edictos se debían publicar antes de la inmatriculación del asiento). Desde el punto de vista práctico lo más prudente sería publicar y esperar la devolución del edicto y con posterioridad inmatricular.
3. Anteriormente no había colaboración catastral pero ahora es necesaria la aportación catastral del transmitente o causante.
3.1.7 Certificado a que se refiere el art. 206.
Está previsto en el art. 199 LH c):
“La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna se practicará:
c) Mediante el certificado a que se refiere el art. 206, sólo en los casos que en el mismo se indican”
Está regulado su procedimiento en los arts. 306 y 307 RH.
o Acceder al Registro de la Propiedad para la inscripción si quiere inmatricular.
o Conseguir reanudar el tracto sucesivo interrumpido. (deberá justificar transmisiones anteriores pero a través del expediente de dominio dará “ingreso por saltum”.
o Conseguir registrar mayor cabida de la finca, ya que en el Registro de la Propiedad consta otra.
o Efectos cancelatorios (art. 202 LH y 286 RH).
3.1.6 Título público de su adquisición.
Está previsto en el art. 199 LH b):
“La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna se practicará:
b) Mediante el título público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del transmitente o enajenante”.
Establecido en los arts. 205 a 207 LH y 298 RH. La doctrina suele señalar que es un medio bastante sencillo de acceso al Registro de la Propiedad (demasiado sencillo según Díez-Picazo antes de que la Ley 13/1996 estableciera la exigencia de exactitud catastral). Se basa fundamentalmente en el juego de dos documentos:
1. Un título público, escritura pública a nuestro favor.
2. Que la persona transmitente acredite a su vez su adquisición.
Requisitos:
1. Que la finca no conste inscrita.
2. Debe existir un título público de adquisición (derivativo, procedente de alguien).
3. Que se acredite la previa adquisición del tradente o causante mediante dos medios fundamentales:
• Documento fehaciente: que acredite la previa adquisición del tridente de la finca (art. 298 apdo. 2º): “Siempre que el transmitente o causante acredite la previa adquisición de la finca que se pretende inscribir mediante documento fehaciente”. Sobre este documento se ha discutido sobre su significado, siendo una cuestión muy polémica. Tradicionalmente ha sido entendido por un documento que hace prueba frente a tercero, comprendiendo los del art. 1227 Cc. El problema surge por la STS 31 de enero de 2001 que anula la reforma del 98, por lo que en la frase de “documento fehaciente” deberá entenderse los contenidos del art. 3 LH. Esto ha sido criticado por la doctrina ya que va en contra de la doctrina jurisprudencial del propio Tribunal Supremo de 7 de mayo de 1988, siendo incluso contrario a la práctica legal. Así, el ponente interpretó en la sentencia el art. 298 RH, reconociendo la anterior normativa no impugnada. La situación actual es que el documento también comprenderá los contenidos en el art. 1227 Cc.
• Acta de notoriedad: que acredita que el transmitente es tenido por dueño (art. 298.1.2 RH: “En su defecto, cuando se complemente el título público adquisitivo con un acta de notoriedad acreditativa de que el transmitente o causante es tenido por dueño”. Desarrollado en el párrafo 5º del mismo artículo.
4. Exigencia o requisito catastral: el art. 205 no habla de ello; es consecuencia de la Ley 13/1996, que encuentra eco en el art. 198 RH. El apdo. 1º añade la certificación catastral a nombre del titular inscrito o adquirente. La STS de 14 de febrero de 2000 impide que la sentencia de 2001 ataque esto.
5. Práctica del asiento con los requisitos.
6. Publicación de edictos expedidos por el Registrador (arts. 205 y 298 RH) debiendo contener las circunstancias de la operación
• Publicación durante un mes en el Ayuntamiento, abriendo el secretario diligencias de tal hecho.
• El edicto será posteriormente devuelto al Registro de la Propiedad.
¿Cuándo debe publicarse? Tradicionalmente se pensó que podía hacerse después del asiento de matriculación y además con nota al margen de que se había cumplido el requisito de publicidad. La STS ha reformado la situación y del art. 205 LH se defiere que han de publicarse antes de la práctica del asiento. También esto fue motivo de crítica y contrario a la STS anterior, recordándose que por ejemplo, en la Ley de Montes sí había una publicación por edictos anterior. La finalidad del edicto es avisar pero no paralizar: será el juez quien determine la titularidad del bien (art. 98 RH).
Requisitos:
• Circunstancias generales de los asientos (art. 51 RH).
• Circunstancias generales de la adquisición anterior.
• Referencia catastral.
• Indicaciones del art. 298 RH
a. Conforme al art. 205 LH
b. Plazo de suspensión de efectos hasta transcurridos dos años desde su fecha según el art. 207 LH
Efectos:
1. art. 207: el inmatriculante no es tercero protegido porque no adquiere de persona previamente inscrita. Se discute si disfruta de algunos beneficios típicos del titular registral como el del art. 41 o incluso de la inoponibilidad del art. 32 LH.
2. Quien adquiere del inmatriculante no estará protegido durante los dos primeros años atendiendo al art. 207 RH.
El cómputo de los años: de la lectura literal se puede inferir que se refiere a la fecha del propio asiento de inmatriculación y así ha sido interpretado por la doctrina mayoritaria. La reforma de 1998 optó por un criterio distinto, que atiende al cómputo desde que registralmente constaran la publicación de los edictos (esto fue anulado por la STS vista anteriormente ya que entendía que los edictos se debían publicar antes de la inmatriculación del asiento). Desde el punto de vista práctico lo más prudente sería publicar y esperar la devolución del edicto y con posterioridad inmatricular.
3. Anteriormente no había colaboración catastral pero ahora es necesaria la aportación catastral del transmitente o causante.
3.1.7 Certificado a que se refiere el art. 206.
Está previsto en el art. 199 LH c):
“La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna se practicará:
c) Mediante el certificado a que se refiere el art. 206, sólo en los casos que en el mismo se indican”
Está regulado su procedimiento en los arts. 306 y 307 RH.