TEMA 7
7.1 El principio de legitimación registral
Supone consecuencias muy importantes en la publicidad registral. JM GARCÍA GARCÍA lo define como “aquel principio en virtud del cual, los asientos del Registro de la Propiedad se presumen exactos y veraces, y como consecuencia de ello al titular registral reflejado en los mismos se le considera legitimado para actuar en el tráfico jurídico y en el proceso como tal titular.
Hay esa presunción de exactitud y veracidad que otorga al titular una legitimación extraordinaria, atribuida por Ley que deriva del hecho de la inscripción.
Formulación legal
• Art. 38 .1 LH: se establece la presunción que los derechos registrados existen y son ciertos. Contiene el aspecto positivo de la presunción: lo inscrito existe.
• Art. 97 LH: cancelado el asiento, se presume extinguido el derecho. Contiene el aspecto negativo, presunción legal que se fundamenta en el asiento.
• Art. 1.3 LH: la presunción de exactitud sólo puede ser contestada mediante sentencia judicial, por lo que no son desvirtuables fácilmente, al amparo de los tribunales de justicia. Se enlaza con el art. 9.3 de la Constitución española.
Antecedentes.
El principio de legitimación no existía con anterioridad a la Ley Hipotecaria ni incluso a las Contadurías de hipotecas, que tenían sistema muy limitado. En 1881 tímidamente se reconoce la capacidad facultativa. En 1909 se introduce un nuevo matiz, la consecuencia procesal del principio. Actualmente en la reforma de 1944-1946 (texto refundido de 1946) se encuentra la formulación actual de este principio:
• Aspecto sustantivo; se introducen tanto los aspectos positivos como los negativo.
• Procesalmente importante es que se exige en el art. 38LH que marchen paralelas la acciones, por lo que cuando se discute el dominio inscrito se deben ejercitar ambas acciones para la rectificación registral:
o Acción contra el dominio
o Acción para la rectificación registral
• También se ejercita la una tercera vía registral de embargo, contra la persona que no consta en el Registro de la Propiedad

7.2 Formulación
Caracteres de la presunción de exactitud
Se pueden señalar cuatro caracteres a la presunción de exactitud, derivada del principio de legitimación registral
- Primer carácter: es una presunción IURIS TANTUM:
• En los artículos 38 y 97 de la Ley hipotecaria nada se dice acerca del carácter iuris tantum de la presunción, Pero en el párrafo 3º del art. 1º de la LH se señala la posible declaración judicial de inexactitud. Además el art. 1251 Cc. establece la regla general de la posibilidad de prueba en contrario.
• La presunción funcionará mientras sea en el plano de la legitimación, en el campo propio del principio de legitimación. En el caso de otros principio como el de fe pública o en el de inoponibilidad, según los supuestos, resultará que no estarme sino ante posiciones inatacables. Si pasa a tratar de terceros del art. 34 LH sería una verdadera presunción iuris et de iure, igual que en el principio de inoponibilidad del art. 32 LH.
• La desvirtuación, la destrucción de la presunción será por el juicio ordinario, no en el ámbito extrajudicial, pues así resulta de la salvaguarda judicial de los asientos, según el artículo 1.3 LH
• Tiene un valor ofensivo en el proceso, no se trata sólo de una presunción que dispensa de la prueba sino de una prueba, que dispensa de otras pruebas.
- Segundo carácter, la presunción legitimadora de exactitud.
• La mayor parte de los autores considera la presunción de exactitud como una presunción de derecho, porque del hecho de la inscripción se deduce el derecho del titular. Hay algún autor que interpreta la presunción posesoria del art. 38.1 LH como una presunción de hecho, en el sentido que del hecho de la inscripción deduce el hecho de la posesión, pero debe advertirse que de la presunción posesoria no es simplemente “de hecho” sino que se refiere a la posesión como derecho”.
• Para GARCÍA GARCÍA hay que tener en cuenta que a la hora de enjuiciar esta presunción como “de derecho” que además de la titularidad (derecho) se presumen también “los datos descriptivos o físicos de la finca”, tal como constan en el asiento, pero es porque estos elementos de hecho son datos integrantes de la “situación jurídica” de la “extensión del objeto del derecho y de la titularidad y no meros hechos”.
- Tercer carácter: no es sólo una presunción de exactitud, sino también presunción de integridad:
• De exactitud y de integridad: se presume que lo no inscrito no existe, amparándose en el propio art. 97 LH como en la Exposición de motivos de la Ley de 1944. Esto es evidente respecto de las cargas no inscritas: si está inscrita una finca como libre de cargas, se presume que no existen tales cargas. Pedro DEL POZO y otros entienden otra cosa.
• Se deriva otro argumento del art. 97 LH, estableciendo que si la cancelación es un asiento negativo equivalente a la expulsión del Registro de una situación registrada, y en tal caso se presume extinguido, hay que entender por analogía que en caso de no existir un asiento, el resultado es la presunción de inexistencia del derecho.
- Cuarto carácter: la presunción del artículo 38 de la Ley Hipotecaria es una presunción prevalerte sobre la del art. 448 del Código Civil.
• El artículo 38 LH presume que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. Por su parte, el art. 448 Cc. dice que “el poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal de que posee con justo título, y no se le puede obligar a exhibirlo”. El problema se plantea cuando exista un titular registral y un poseedor en concepto de dueño ¿qué presunción prevalece en caso de conflicto? Excepto VALLET, y en un primer momento LACRUZ, se apuesta por la prevalencia del Derecho hipotecario por contrario a la clandestinidad, entre otros aspectos.
7.3 Ámbito en cuanto a la materia, a los sujetos, al derecho y a los datos descriptivos.
- Ámbito en cuanto a la materia o rama jurídica
El art. 38 establece la presunción “a todos los efectos legales” que significa dos cosas:
- Que no es sólo a efectos de la Ley hipotecaria, sino en todos los demás campos del Derecho en que tenga que apreciarse la eficacia del asiento, y así, concretamente en Derecho Civil, Procesal, Administrativo, Urbanístico, etc.
- Opera a todos lo efectos legales (art. 38 LH): tanto a los efectos que le sean favorables como desfavorables, aunque normalmente serán favorables, el titular responderá de los daños producidos pro el edificio ruinoso.

- Ámbito en cuanto al sujeto.
• La presunción de exactitud se refiere a cualquier titular registral, sin otro requisito que el de haber inscrito su título. Aquí no entran en consideración los requisitos de previa inscripción, onerosidad y buena fe. Basta con ser el titula registral. Opera cualquiera que sea el titular: da igual que sea el tercero del art. 34 LH como el del 32 LH. Lo importante es que sea titular inscrito.

- Ámbito en cuanto al derecho.
• La presunción de exactitud se refiere a los aspectos siguientes del derecho:
a. A la existencia del derecho
b. A la titularidad o pertenencia del derecho
c. Al título o causa de adquisición del derecho
d. Al ejercicio del derecho, es decir, la presunción comprende también la posesión del derecho, lo que significa que se trata de un derecho que se ejerce
e. A la extensión del derecho en los términos que el Registro determina (pactos condiciones) pero la duda está si opera el principio sobre los datos físicos que constan en el Registro. La práctica judicial considera como prueba en el proceso. (el maestro LACRUZ, habla de la parábola del bosque).
- Ámbito en cuanto a los asientos.
• Se refiere a cualquier clase de asiento: se desenvolverá el principio dependiendo del tipo de inscripción. Algunos autores discuten en el caso de la inmatriculación, pero la mayoría entiende que la suspensión de efectos no alcanza este principio.