APUNTES DERECHO INMOBILIARIO
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TEMA 2
2.1 La finca: concepto
La finca es el elemento más permanente e invariable de la relación jurídica inmobiliaria, constituyendo el elemento central o integrador.
- art. 243 LH: “El Registro de la Propiedad se llevará abriendo uno particular a cada finca en el libro correspondiente. Todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores relativas a la misma finca se practicarán a continuación, sin dejar claros entre los asientos”.
- Art. 8 LH: “Cada finca tendrá, desde que se inscriba por primera vez, un número diferente y correlativo. Se inscribirán como una sola finca bajo un mismo número”.
No hay en la legislación hipotecaria una definición de finca (Roca Sastre ha encontrado este hecho como positivo, como lo ha hecho toda la doctrina). La doctrina ha distinguido entre:
- Finca material: es el trozo de terreno, edificado o no, suficientemente delimitado que forma una unidad en el tráfico jurídico y que pertenece a uno o varios propietarios en común. (STS 10 diciembre de 1960)
- Finca registral: es todo lo que abre el folio registral (art. 8 LH).
DE LA RICA Y ARENAL ha señalado que no siempre coinciden ambas fincas, ya que puede existir una sola finca registral y varias materiales, y también a la inversa. GARCÍA GARCÍA no lo ha entendido así, no aceptando la distinción, por lo que atiende a que la finca material conjuntamente con el registro formaría la finca registral.
Para GARCÍA GARCÍA la finca es “un bien inmueble con el espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente con titularidad unitaria, objeto del tráfico y por ello susceptible de abrir folio registral conforme al principio de especialidad”.
2.1 Clases de fincas: fincas rústicas y fincas urbanas; fincas continuas y fincas discontinuas; fincas conexas: matrices y resultantes, de origen y de resultado; fincas especiales.
2.1.1. Fincas rústicas y urbanas:
Art. 51 RH: “La naturaleza de la finca se determinará expresando si es rústica o urbana“lo que es importante por las implicaciones de la legislación administrativa a respecto y concretamente entre muchas otras a la Ley del Suelo. No hay una definición de finca rústica o urbana en la legislación hipotecaria.
Criterios:
• Situación en el campo o la ciudad
• Construcción: rústica –sin construcción- o urbana –con construcción-.
• Destino: uso o finalidad: agrícola (rústica) o vivienda (urbana)
• Accesoriedad: atendiendo al carácter de la finca principal.
2.1.2. Fincas continuas o discontinuas:
• Continuas: supuesto normal de coincidencia, es un terreno delimitado y sin solución de continuidad.
• Discontinuas: son trozos separados, no colindantes que constituyen registralmente una única finca, i.e. agrícola (art. 8 LH).
2.1.3 Fincas conexas: matrices y resultantes, de origen y de resultado:
• Las fincas matrices son las originales que han sido afectadas por alguna operación hipotecaria (agrupación, segregación, división o agregación). Se regula en los arts. 245 a 250 LH.
• Las fincas resultantes son las que resultan de las operaciones de modificación hipotecaria.
• Las fincas de origen: surgen como consecuencia de la subrogación real, en la que alguien aporta la finca al expediente reparcelario.
• Las fincas de resultado, aquellas que surgen después de la operación parcelaria.
2.1.4. Fincas especiales.
Contrapuestas a las fincas normales, son aquellas que sin ser normales a efectos del Registro es tratada como si lo fuera. Así, son ejemplos de ello: las minas, concesiones administrativas, aprovechamiento de aguas públicas y privadas, explotación agraria, así como los ferrocarriles y garajes.
2.2 Descripción e identificación de las fincas.
La deficiente identificación de las fincas ha sido tradicionalmente ha sido un problema. No siempre ha habido un acceso perfecto al Registro, sino una deficiente identificación de tipo cartográfico, especialmente en las fincas agrícolas por la disparidad entre el Registro y el catastro.
2.2.1 Medidas dirigidas a mejorar esta situación
a) Medidas legislativas para mejorar la relación entre el catastro y el Registro: Ley 13/1996 de medidas fiscales.
b) Medidas tendentes a mejorar la descripción de la finca en el Registro de la Propiedad:
Reforma del Reglamento hipotecario
Real Decreto de 4 septiembre
Ley 24/2001 de acompañamiento de los presupuestos del Estado y que atiende a la aportación cartográfica al Registro.
Nos estamos refiriendo a los datos sobre las fincas que acceden al Registro de la Propiedad que deben cumplir unos requisitos para acceder e inscribir en el Registro y que impedirán su acceso en caso de inobservancia.
2.1 La finca: concepto
La finca es el elemento más permanente e invariable de la relación jurídica inmobiliaria, constituyendo el elemento central o integrador.
- art. 243 LH: “El Registro de la Propiedad se llevará abriendo uno particular a cada finca en el libro correspondiente. Todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores relativas a la misma finca se practicarán a continuación, sin dejar claros entre los asientos”.
- Art. 8 LH: “Cada finca tendrá, desde que se inscriba por primera vez, un número diferente y correlativo. Se inscribirán como una sola finca bajo un mismo número”.
No hay en la legislación hipotecaria una definición de finca (Roca Sastre ha encontrado este hecho como positivo, como lo ha hecho toda la doctrina). La doctrina ha distinguido entre:
- Finca material: es el trozo de terreno, edificado o no, suficientemente delimitado que forma una unidad en el tráfico jurídico y que pertenece a uno o varios propietarios en común. (STS 10 diciembre de 1960)
- Finca registral: es todo lo que abre el folio registral (art. 8 LH).
DE LA RICA Y ARENAL ha señalado que no siempre coinciden ambas fincas, ya que puede existir una sola finca registral y varias materiales, y también a la inversa. GARCÍA GARCÍA no lo ha entendido así, no aceptando la distinción, por lo que atiende a que la finca material conjuntamente con el registro formaría la finca registral.
Para GARCÍA GARCÍA la finca es “un bien inmueble con el espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente con titularidad unitaria, objeto del tráfico y por ello susceptible de abrir folio registral conforme al principio de especialidad”.
2.1 Clases de fincas: fincas rústicas y fincas urbanas; fincas continuas y fincas discontinuas; fincas conexas: matrices y resultantes, de origen y de resultado; fincas especiales.
2.1.1. Fincas rústicas y urbanas:
Art. 51 RH: “La naturaleza de la finca se determinará expresando si es rústica o urbana“lo que es importante por las implicaciones de la legislación administrativa a respecto y concretamente entre muchas otras a la Ley del Suelo. No hay una definición de finca rústica o urbana en la legislación hipotecaria.
Criterios:
• Situación en el campo o la ciudad
• Construcción: rústica –sin construcción- o urbana –con construcción-.
• Destino: uso o finalidad: agrícola (rústica) o vivienda (urbana)
• Accesoriedad: atendiendo al carácter de la finca principal.
2.1.2. Fincas continuas o discontinuas:
• Continuas: supuesto normal de coincidencia, es un terreno delimitado y sin solución de continuidad.
• Discontinuas: son trozos separados, no colindantes que constituyen registralmente una única finca, i.e. agrícola (art. 8 LH).
2.1.3 Fincas conexas: matrices y resultantes, de origen y de resultado:
• Las fincas matrices son las originales que han sido afectadas por alguna operación hipotecaria (agrupación, segregación, división o agregación). Se regula en los arts. 245 a 250 LH.
• Las fincas resultantes son las que resultan de las operaciones de modificación hipotecaria.
• Las fincas de origen: surgen como consecuencia de la subrogación real, en la que alguien aporta la finca al expediente reparcelario.
• Las fincas de resultado, aquellas que surgen después de la operación parcelaria.
2.1.4. Fincas especiales.
Contrapuestas a las fincas normales, son aquellas que sin ser normales a efectos del Registro es tratada como si lo fuera. Así, son ejemplos de ello: las minas, concesiones administrativas, aprovechamiento de aguas públicas y privadas, explotación agraria, así como los ferrocarriles y garajes.
2.2 Descripción e identificación de las fincas.
La deficiente identificación de las fincas ha sido tradicionalmente ha sido un problema. No siempre ha habido un acceso perfecto al Registro, sino una deficiente identificación de tipo cartográfico, especialmente en las fincas agrícolas por la disparidad entre el Registro y el catastro.
2.2.1 Medidas dirigidas a mejorar esta situación
a) Medidas legislativas para mejorar la relación entre el catastro y el Registro: Ley 13/1996 de medidas fiscales.
b) Medidas tendentes a mejorar la descripción de la finca en el Registro de la Propiedad:
Reforma del Reglamento hipotecario
Real Decreto de 4 septiembre
Ley 24/2001 de acompañamiento de los presupuestos del Estado y que atiende a la aportación cartográfica al Registro.
Nos estamos refiriendo a los datos sobre las fincas que acceden al Registro de la Propiedad que deben cumplir unos requisitos para acceder e inscribir en el Registro y que impedirán su acceso en caso de inobservancia.