AP Madrid, sec. 12ª, S 19-6-2007, nº410/2007, rec.474/2006. Pte: Zapater Ferrer, José Vicente

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.
SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 26 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 20 de mayo de 2005 , cuya parte dispositiva dice: Que estimando la acción de precario ejercitada por la Empresa Municipal de la Vivienda de Madrid S.A. (E.M.V.) contra Dª Rebeca y D. Juan Enrique , debo declarar y declaro que los citados demandados ocupan la vivienda sita en la calle DIRECCION000 núm. NUM000 bajo, NUM001 , en precario, sin pagar rentas ni merced, por lo que debo condenar y condeno a los demandados a estar y pasar por dicha declaración y a desalojar el referido inmueble en el plazo legal, apercibiéndole de lanzamiento si así no lo hiciere. Con expresa imposición de costas a la demandada vencida. Notificada dicha resolución a las partes, por Dª Rebeca se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que lo impugnó. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 12 de junio de 2007, en que ha tenido lugar lo acordado.
TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.
Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ VICENTE ZAPATER FERRER.



FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- En la sentencia recurrida se admite la acción de precario ejercitada por la Empresa Municipal de la Vivienda, contra los ocupantes de la que se arrendó en 1º de noviembre de 1947 a una tercera persona, al parecer fallecida, bajo los auspicios del Patronato Municipal de la Vivienda y en cumplimiento de sus fines. Se estima en dicha resolución que los demandados no han acreditado su condición de beneficiarios de esta clase de contratos, ni que su título de ocupación lo sea de arrendamiento, como tampoco que hayan pagado renta alguna. Como consecuencia, habiéndose argüido en la oposición a la demanda, que se produjo una cesión de la vivienda a los demandados por la anterior adjudicataria, en agradecimiento de los servicios que le habían prestado, tal objeción se estima inadmisible, porque la LAU de 1964 prohíbe la cesión a título oneroso, y la gratuita no surte efectos frente al arrendador, si no consta su consentimiento expreso; pero en el presente caso no consta la notificación ni el pago de la renta, que habría de llevar implícita la cesión. La posible existencia de un comodato, que como segunda objeción a la demanda también se formuló en el juicio, es igualmente desestimada, pues no se ha acreditado su plazo duración, ni es admisible la existencia del comodato por el solo consentimiento de la arrendataria, que ni era propietaria, ni tenía capacidad legal para ceder la vivienda en tal concepto, ya que solamente ostentaba un derecho a su posesión. En último término, se rechaza la objeción de que exista complejidad alguna en la relación jurídica, que impida su resolución en esta clase de juicio, porque no se han acreditado vínculos distintos a la ocupación por mera tolerancia, y ni siquiera es posible plantearse una prescripción adquisitiva, cuando no se han acreditado los años exactos ocupación; por lo que se trata de una alegación sin base jurídica ni documental, que no puede prevalecer contra la acción de precario ejercitada.
SEGUNDO.- El recurso de apelación se articula en cuatro alegaciones, coincidentes con los motivos de oposición a la demanda, que se expusieron en la primera instancia. En la Primera se aduce, que no es cierta la ocupación de la vivienda sin pago de renta alguna, pues en el juicio se aportaron documentos acreditativos de haber pagado los gastos de la vivienda, así como la comunidad, luz, agua, electricidad y mantenimiento de instalaciones, y, además, se ha acreditado la convivencia pacífica de los demandados con el resto de los vecinos, tras la cesión del inmueble, con pleno conocimiento y consentimiento de quien ostentaba la legítima posesión anterior; de otra forma no se hubiera permitido residir allí a los demandados durante más de 10 años, conociendo el fallecimiento de la primera adjudicataria de la vivienda, y, menos aún, se hubiera permitido que los gastos fueran abonados por ellos, de forma habitual, constante y permanente con conocimiento de la actora.
La alegación es enteramente rechazable, porque el pago de la renta es la contraprestación, que el arrendatario realiza al arrendador en virtud lo dispuesto en el art. 1543 del Código Civil EDL1889/1 por el goce o uso de la vivienda; los recibos del pago de suministros y demás son la contraprestación debida por el servicio recibido, que nada tiene que ver con el arrendamiento, ni, por supuesto, es objetable al arrendador que reclama la posesión del inmueble, cuando se ha extinguido el arrendamiento que tenía concertado. Nadie puede dar más de lo que tiene, de modo que la arrendataria anterior sólo estaba facultada legalmente para transmitir los derechos arrendaticios, que ostentaba sobre la vivienda, pero no más. No obstante, como acertadamente se observa en la sentencia recurrida, la transmisión de los derechos arrendaticios está sometida a exigencias legales muy rigurosas, en consonancia con los beneficios que legalmente se otorgan al arrendatario en la legislación especial de arrendamientos urbanos; tales exigencias son la prohibición de la cesión a título oneroso, y la formalización de la que se haga a título gratuito, mediante la notificación al arrendador y el consentimiento de éste, y nada consta en autos sobre estos extremos; sin que, por otra parte, el comportamiento civil de los demandados en su convivencia con los demás vecinos, tenga ninguna trascendencia a los efectos de este juicio.
TERCERO.- En la alegación Segunda, sin rótulo que indique su significación, como todas las demás, se insiste en la falta de legitimación activa de la Empresa demandante, que no ha acreditado la titularidad actual del inmueble, de modo que, habiéndose propuesto la falta de legitimación como excepción procesal, hubo de determinar la absolución en la instancia, cuando no se ha subsanado el defecto que se denunció.
La alegación es enteramente rechazable por dos razones: una, que como la falta de legitimación activa se propuso como excepción procesal, era improsperable desde el momento en que los mismos apelantes aportaron el contrato de arrendamiento, por virtud del que la actora podía actuar legítimamente en el juicio, y no pueden a la vez admitir su personalidad y negarla. Otra, que, en efecto, la certificación registral aportada por la actora hace referencia a un cambio en la identificación del inmueble, pero con ello se completa el contenido de la escritura en que se acredita la propiedad; es evidente, por tanto, la omisión de la carga de la prueba, que incumbe a los apelantes, para demostrar la invalidez de este título, y que, por supuesto, no han cumplido. Por mucha que sea la antigüedad del documento público acreditativo del dominio, a nadie le es exigible que lo actualice antes del juicio; aunque, si existiera alguna objeción a la permanencia de sus efectos, se debe demostrar por quien la opone.
CUARTO.- En la alegación Tercera se aduce, que algunos recibos de pago de las cuotas comunitarias se abonaron por la codemandada, aunque venían expedidos a nombre de la arrendataria, pues ésta no podía hacerles frente debido a la ridícula pensión que percibía; y los demandados han residido en el inmueble con el consentimiento de la arrendataria, por motivos laborales en contraprestación de los servicios, que le prestaba la codemandada como empleada del hogar y cuidadora personal suya, pues se trataba de una señora de avanzada edad que no se podía valer sí misma; de modo que, voluntariamente, cedió la vivienda a los demandados, hasta que éstos fallecieran, y ellos han residido pacíficamente allí desde hace más de 10 años. No hay, por tanto, precario, sino una posesión legítima por autorización y pago al anterior titular, a través de un contrato de comodato.
La alegación es enteramente rechazable, y, para ello, se deben tener aquí por íntegramente reproducidos los fundamentos expuestos para rechazar la alegación Primera. En modo alguno la arrendataria pudo realizar con validez legal la cesión de la vivienda a los demandados; y la transmisión a éstos, según el resultado de las pruebas practicadas, es, evidentemente, clandestina; por lo que, ni puede afectar a la posesión en virtud lo dispuesto en el art. 444 del Código Civil EDL1889/1 , ni puede consistir en la transmisión de los derechos arrendaticios, por incumplimiento de las formalidades legales imprescindibles. Por otra parte, es del todo artificiosa la alusión a un comodato concertado con la arrendataria, pues la misma no ostentaba la propiedad de la cosa prestada, que es la premisa fundamental de este contrato, aparte las objeciones que acertadamente se exponen en la sentencia recurrida, sobre la indeterminación de lo pactado en relación al plazo duración.
QUINTO.- En la alegación Cuarta del recurso se insiste en los argumentos de impugnación expresados en las demás, sobre el comodato, el consentimiento de la arrendataria para la convivencia con los demandados, y el pago por éstos de multitud de recibos; debiéndose entender que también se pagaban las rentas del arrendamiento, pues, en otro caso se habrían reclamado. Sin embargo, como argumento específico de esta alegación, si bien diluido en multitud de alusiones relacionadas con los distintos extremos debatidos en el litigio, y en los que se ha insistido hasta la extenuación, se señala que la actora admitió tácitamente la ocupación de la vivienda por los demandados, pues conociendo el fallecimiento de la arrendataria no instó su desahucio; por lo que la ocupación ha devenido en el uso público, pacífico e ininterrumpido del inmueble por más de 10 años, lo que es determinante para su prescripción adquisitiva, de conformidad con lo dispuesto el art. 1957 del Código Civil EDL1889/1 , y no se puede dilucidar en este juicio de precario la existencia de esta cuestión compleja, que deberá debatirse en un juicio declarativo con las garantías legales y de defensa.
La alegación es enteramente rechazable, debiéndose tener aquí por reproducidos los argumentos anteriormente expuestos sobre la intrascendencia de los pagos realizados; sobre el supuesto consentimiento de la arrendataria; sobre la ilegitimidad de la transmisión, y sobre la inexistencia del comodato. Por lo que hace a la prescripción, ni se posee a título de dueño, ni se acredita el plazo de prescripción, ni existe aquietamiento de la Empresa demandante.
Establece la STS de 3 junio 2004 EDJ2004/54925 , que sólo cabe la prescripción adquisitiva, fundada en otorgar fijeza y seguridad jurídica a las situaciones de hecho, si éstas, las situaciones de hecho, no han sido contradichas durante cierto tiempo, en cuyo caso pasan a ser jurídicas en aras a la paz social que el Derecho protege, pues mal se podía haber usucapido si el Derecho no hubiere sido abandonado por su titular con su no ejercicio, porque, ejercitado, se hubiere interrumpido la usucapión, de tal forma que ésta lleva insita la prescripción extintiva del Derecho del primitivo titular, que deja de serlo por su abandono unido a la adquisición por otro; son, pues una y otra prescripción, así contempladas, vertientes o puntos de mira diversos, pero conexos, de un mismo fenómeno jurídico, en el sentido expuesto de que no puede haber usucapión sin prescripción extintiva del Derecho, ya que ejercitado éste, aquella no se produce, implicando que si se alega la prescripción adquisitiva se está alegando, a su vez, la extintiva, siquiera pueda cuestionarse el fenómeno inverso (Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 1991 EDJ1991/2438 ).
El requisito esencial para toda adquisición dominical por usucapión, sea ordinaria o extraordinaria, como señala la STS de 20-06-1992 EDJ1992/6634 es el de la posesión en concepto de dueño (artículo 1.941 del Código Civil EDL1889/1 ). En el presente supuesto, aún admitiendo que se ha ejercitado la posesión de la vivienda, tal ejercicio correspondía a título de arrendatario, no al de dueño, y debe presumirse que continuó ejerciéndose en el mismo concepto con que se adquirió (artículo 436 del Código Civil EDL1889/1 ). Se hubiera hecho necesario un cambio de aquella en posesión limitada y subordinada, con la misma apariencia que reclama su condición de instrumento para la adquisición de la titularidad del derecho real ejercitado de hecho, y tal cambio no se ha producido. Todo ello sin tener en cuenta, además, que no existe determinación del plazo legalmente exigido, ni tampoco que se haya demostrado la posesión pública de la vivienda.
Como consecuencia procede desestimar el recurso, y confirmar la sentencia recurrida por sus propios e iguales fundamentos, que se tienen aquí por íntegramente reproducidos.
SEXTO.- A efectos del art. 398 LEC EDL2000/77463 las costas devengadas en el recurso serán cargo de la parte apelante.
Por lo expuesto



FALLO

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación mantenido en esta instancia por el Procurador D. Ignacio Batllo Ripoll en representación de Dª Rebeca , no habiendo comparecido en esta alzada el demandado D. Juan Enrique , contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado - Juez de Primera Instancia del núm. 26 de los de Madrid con fecha 20 de abril de 2005 en los autos a que el presente Rollo se contrae CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición a la parte apelante de las costas causadas en este recurso.
Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de certificación literal de esta resolución para su cumplimiento y ejecución.
Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación al Rollo de Sala y se notificará a las partes en la forma establecida en los arts. 150 y 208-4º de la LEC EDL 2000/77463? , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
Publicación.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.