-NORMATIVA ESTUDIADA
RD de 24 julio 1889. Año 1889. Código Civil
art.1285


+ÍNDICE


+CLASIFICACIÓN POR CONCEPTOS JURÍDICOS


+FICHA TÉCNICA




ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 3 de San Lorenzo De El Escorial, en fecha 9 de marzo de 2006 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que se estima parcialmente la demanda presentada por D. Luis Enrique representado por el Procurador Dª María Concepción Wangüemert García contra el demandado D. Raúl representado por el Procurador D. Esteban Muñoz Nieto y debo condenar y condeno al demandado al pago de la suma de dos mil cuatrocientos cuatro euros con cinco céntimos de euro, sin expresa declaración en costas".
SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte apelante D. Raúl , al que se opuso la parte apelada D. Luis Enrique , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC EDL2000/77463 , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 14 de febrero de 2007.
CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto en el plazo para dictar sentencia, debido al cúmulo de asuntos pendientes que pesan sobre esta Sección.




FUNDAMENTOS DE DERECHO

Se aceptan y reproducen los razonamientos jurídicos de la
resolución apelada.
PRIMERO.- D. Luis Enrique , titular de la empresa Perfilhouse dedicada a la prestación de servicios inmobiliarios, presentó demanda contra D. Raúl , en cuanto el mismo suscribió con el demandante una "autorización de venta" sobre la vivienda de su propiedad sita en Collado Villalba, en la CALLE000 núm. NUM000 NUM001 NUM002 , por un precio de 162.273,27 euros en el que irían incluidos los honorarios por los servicios prestados que ascenderían a 4.808 euros, donde se le autorizó a recibir cantidades de posibles compradores en concepto de señal o reserva, indicando que en el desarrollo de su actividad encontro a una persona, Dª Inés que estaba dispuesta a la compra del piso y que entregó 1200 euros en concepto de reserva indicándose en el documento que todos los gastos generados por el contrato serián de cuenta de la compradora salvo el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana que será satisfecho por la parte vendedora y que la venta quedaba condicionada a la aceptación por parte de la propiedad, lo que se notificó debidamente al demandado quien acepto las condiciones fijadas, firmando el correspondiente documento, denominado aceptación de condiciones, momento en que recibió 600 euros, quedando perfeccionada la venta, lo que le permite exigir sus honorarios, a pesar que el demandado no acudiese a la Notaría el día fijado para la firma de la escritura pública, amparándose en la posibilidad de resolverlo que le concede el artículo 1454 del Código Civil EDL1889/1 .
La parte demandada alegó que no se sentía obligada con la agencia ya que no se había perfeccionado un contrato de compraventa pues simplemente se había suscrito un contrato de señal o arras penitenciales con el demandante que hipotéticamente actuaba en nombre de la futura compradora, por lo que ejercitó libremente la facultad de resolverlo, tal como autoriza el artículo 1454 CC EDL1889/1 , ofreciendo la compensación económica correspondiente. Insistiendo en esa idea, alegó que nunca podía aceptarse que existiese el concurso necesario entre una oferta y la aceptación pues las condiciones del contrato eran distintas, así era distinto plazo de las partes para obligarse cuarenta días de la compradora en la reserva y tres meses por su parte desde la firma de la aceptación de condiciones, diferente el destino de la cantidad entregada en concepto de señal, por lo que, en definitiva, consideró que la demanda incorporaba una pretensión realizada con mala fe y fraude que debía rechazarse, sobre todo cuando habría procedido a vender la vivienda a un tercero totalmente ajeno a la inmobiliaria.
SEGUNDO.- La sentencia de instancia, consideró que debía admitirse que el contrato estaba perfeccionado ya que el demandado había aceptado sin limitación ni condición la oferta que le habían hecho por su vivienda concurriendo el necesario acuerdo de voluntades pues la oferta y la aceptación eran idénticas en los elementos necesarios, precio, condiciones de pago, gastos derivados de la venta, aunque consideró que, toda vez que no se había llegado a firmar la escritura pública de compraventa, los honorarios debía reducirse en un 50 por ciento en cuanto no concurrían las circunstancias para recibir su importe en su integridad, ya que en la estipulación tercera de contrato denominado "autorización de venta" se establecía que los honorarios de Inmobiliaria PERFILHOUSE, por su gestión, se estipulan en 800.000 pesetas (4.808 euros), los cuales se abonaran, el 50 por ciento a la firma del contrato de arras o señal y el 50 por ciento restante a la firma de la escritura de compraventa.
TERCERO.- El demandante en el recurso de apelación que nos corresponde analizar en este momento, sin cuestionar el pronunciamiento relativo a que la compraventa en la que intervino como mediador el actor se hubiera perfeccionado, denunció error en la interpretación del contrato suscrito por las partes, pues en el mismo, se indica textualmente que si el propietario vendiera el inmueble objeto del encargo de venta a personas distintas de las presentadas por el agente inmobiliario no estará obligado económicamente con el mismo, considerando que tal hecho tan sencillo de interpretar y relevante para la decisión del litigio no se había tenido en cuenta en este caso al haberle condenado al pago de 2.404,05 €, debiendo tenerse presente, además, que esta decisión no podía verse alterada por los documentos firmados posteriormente por las partes, ya que ninguno de ellos contradice las condiciones textuales pactadas en el mismo.
En definitiva, consideró que la sentencia había vulnerado los principios generales del derecho de obligaciones y las reglas de la interpretación de los contratos, en concreto los artículos 1091, 1281 y 1288 del Código Civil EDL 1889/1? .
CUARTO.- Tal como recoge la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 21) de 13 de noviembre de 2001 , el contrato de mediación o corretaje es un contrato innominado "facio ut des", principal, consensual y bilateral, por el que una de las partes (el corredor o mediador) se compromete a indicar a la otra (el comitente) la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o de servirle para ello de intermediario, a cambio de una retribución llamada también comisión o premio; negocio jurídico que tiene su origen el principio de la libertad de la contratación, consagrado en los artículos 1.091 y 1.255 del Código Civil EDL 1889/1? , siéndole de aplicación la normativa general de las obligaciones y contratos, contenida en los Títulos I y II del Libro IV del Código Civil EDL1889/1 , pues aunque guarde cierta similitud con el mandato, los arrendamientos de obras y de servicio, la comisión mercantil y el contrato de trabajo, goza de características propias que le dotan de autonomía alejándolo de esas otras figuras jurídicas (Sentencia de la Sala 1ª del T.S.: 973/1994 de 4 de noviembre de 1994 EDJ1994/8684 ; 654/1994 de 4 de julio de 1994 EDJ1994/11851 ; 22 de diciembre de 1992 EDJ1992/12740 ; 21 de mayo de 1992 EDJ1992/5087 ; 26 de marzo de 1992 EDJ1992/2938 ; 6 de octubre de 1990 EDJ1990/9065 , 3 de marzo de 1967 ; 21 de octubre de 1965 ; 9 de octubre de 1965 ; 2 de mayo de 1963 ; 27 de diciembre de 1962 ; 28 de febrero de 1957 , 28 de noviembre de 1956 ; 18 de octubre de 1956 ; 3 de junio de 1950 ; 10 de enero de 1922 ).
QUINTO.- Para que el agente pueda percibir su remuneración es preciso, a modo de condición suspensiva, que culminen con éxito sus gestiones para lo que es preciso examinar cuando se produce esta situación, pudiendo encontrarse tres posibles respuestas a esta interrogante, cuando el corredor designa tercera persona dispuesta a celebrar el contrato en las condiciones previstas, cuando este tercero designado alcance un acuerdo de voluntades con el comitente mediante la perfección del contrato final, en este caso la compraventa de la casa de la calle Camino de Vinateros, o finalmente cuando se produzca la consumación o realización efectiva de este contrato.
Salvo pacto en contrario, de las tres soluciones apuntadas debe rechazarse, en primer lugar, la última ya que la jurisprudencia del T.S. (4 de noviembre de 1994 EDJ1994/8684 , 26 de marzo y 30 de noviembre de 2003, 22 de diciembre de 2002, 26 de marzo de 1991 EDJ1991/3266 o 6 de octubre de 1990 EDJ1990/9065 , entre otras) declara que las gestiones del mediador no van más allá de la mera perfección del contrato, que para el caso de la compraventa se entiende producida desde que media acuerdo sobre la cosa y el precio (artículo 1450 CC EDL1889/1 ), aunque ni la una ni el otro hayan sido entregados, habida cuenta que el corredor no se obliga a responder del buen fin de la operación, salvo en los supuestos en que exista un pacto de garantía expreso, del tipo del que el artículo 272 del C.Co EDL1885/1 previene para la comisión. Asimismo debe rechazarse que sea suficiente encontrar a una persona dispuesta a concertar el negocio jurídico en las condiciones que el comitente indicó al mediador al suscribir el contrato, en este caso precio de 204.400 euros y entrega dentro del plazo de seis meses desde la entrega de las denominadas arras confirmatorias, ya que su eficacia, queda supeditada en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra (SS. 26 marzo 1991 EDJ1991/3266 , 10 marzo 1992 EDJ1992/2317 , 19 octubre EDJ1993/9253 y 30 noviembre 1993 EDJ1993/9253 ( y ), 7 marzo 1994 y 17 julio 1995 EDJ1995/4003 ), lo que concuerda con lo establecido en la estipulación cuarta del contrato sucrito por las partes en litigio donde se indica que los honorarios del agente serán del 5% del precio final de la venta, dando a entender por tanto que es preciso que exista el concurso necesario entre el precio y la cosa entre las parte que están legitimadas para llevar a cabo el contrato.
Dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador, y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas, los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor, concertando ambos el negocio, que efectivamente llevan a cabo, ya que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad, intermediaria, que es precisamente la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se hallare totalmente consumada (SS. 22 diciembre 1992 EDJ1992/12740 , 4 julio 1994 EDJ1994/11851 , 4 noviembre 1994 EDJ1994/8684 y 5 febrero 1996 EDJ1996/274 ). La aportación de medios a cargo del agente no justifica la remuneración, por integrarse en su actividad gestora, y sí el resultado alcanzado.
SEXTO.- Como podemos comprobar tras analizar el recurso de apelación presentado por el demandado, el tema que nos corresponde resolver en este recurso se centra, simplemente, en la interpretación de las cláusulas del encargo o "autorización de venta" con el que se inició la relación jurídica entre las partes, en concreto la estipulación tercera que dispone "los honorarios se abonarán el 50 por ciento en la firma del contrato de arras o señal y el 50 por ciento restante a la firma de la escritura pública de compraventa" y la quinta que indica que si "el propietario vendiera el inmueble, objeto de este contrato, a personas distintas a las presentadas por Inmobiliaria PERFILHOUSE, no estará obligado económicamente con Inmobiliaria PERFILHOUSE".