AP Madrid, sec. 19ª, S 3-7-2007, nº379/2007, rec.342/2007. Pte: Díaz Méndez, Nicolás

-NORMATIVA ESTUDIADA
Ley 1/2000 de 7 enero 2000. De Enjuiciamiento Civil
art.217, art.465.4
RD de 24 julio 1889. Año 1889. Código Civil
art.1257, art.1320, art.1346, art.1367, art.1440, art.1484



ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- En los autos más arriba indicados, con fecha 30 de enero de 2007, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Dª Marta Sillero García, en nombre y representación de Dª Esther y D. Alfonso , en los presentes autos de juicio ordinario seguidos en este Juzgado contra D. Luis Pedro y Dª Begoña , debo condenar y condeno a los demandados a satisfacer a la actora la suma de cinco mil cuarenta y nueve euros con noventa y cuatro céntimos (5.049,94 euros), más el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda ante el Juzgado, intereses que se incrementarán en dos puntos desde la fecha de esta resolución y hasta que sea totalmente ejecutada, y todo ello con expresa imposición a la demandada de las costas procesales causadas."
SEGUNDO.- Contra dicha sentencia por las respectivas representaciones procesales de Dª Begoña y de Luis Pedro se preparan sendos recursos de apelación y tenidos por preparados lo interponen conjuntamente actuando ambas bajo su propia representación procesal y bajo una misma dirección Letrada, amparándolo en cuanto a la condena que se realiza a la primera de las ahora referidas apelantes, en que la sentencia no es conforme a derecho, en atención a que la misma no fue propietaria del vivienda objeto de venta ni parte en el contrato suscrito por el otro ahora apelante y los en la instancia demandantes, dado que la vivienda objeto del mismo era privativa de aquél otro apelante y su intervención en el contrato fue a los solos efectos previstos en el artículo 1.320 del Código Civil EDL1889/1 , aduciendo, además, el art. 1257 del Código Civil EDL1889/1 ; como motivo común a ambos apelantes, se aduce que los vicios que sufre la vivienda objeto de contrato no puede considerarse ocultos, dado que los compradores, demandantes, tuvieron pleno conocimiento, antes de la compra, de las características de la vivienda, siendo informados que existía un pequeño problema con la jardinería exterior y que si se ponían en contacto con la Comunidad, ésta resultaría obligada a repararlo, dado que se trataba de un elemento común exterior, siendo ese problema, según resulta de la pericial, de impermeabilización dado que su lámina asfáltica se encuentra en malas condiciones y se producen filtraciones en el interior de la vivienda, pudiendo observar los demandantes las manchas de humedad que se provocan en la esquina del salón-comedor; conociendo, además, los demandantes que el cerramiento de la terraza, de grandes dimensiones en comparación con el tamaño del salón-cocina, había sido instalado hacía pocos años y fueron informados de que no había sido construido con los materiales más caros y excelentes del mercado, siendo la solución constructiva acorde con las características de la vivienda, sin que ello signifique que el cerramiento fuera de mala calidad por no contar con el sistema de rotura del puente térmico, siendo incluso de mejor calidad que el instalado en otras viviendas del mismo edificio; siendo también informados los compradores y lo pudieron observar previamente a la compra, de las reducidas dimensiones del salón-cocina y los pequeños inconvenientes que supone vivir en una vivienda pequeña, con los techos relativamente bajos, con la cocina y cuyo único baño se encuentra a pocos metros del salón-cocina, lo que supone un aporte de humedad extraordinario al ambiente, no dándose vicio oculto menos aún constructivo, se trata de un fenómeno inevitable que se solucionará realizando una correcta ventilación de la vivienda, indicando que al referirse a correcta se refiere a normal, como en otra vivienda, pero en la de autos más necesaria; igualmente hacen expresa impugnación del pronunciamiento relativo a costas, en cuanto que se da estimación parcial de la demanda y tampoco fueron requeridos extrajudicialmente, siendo la petición subsidiaria un claro abuso de derecho; para terminar suplicando se dicte sentencia por la que revocando la recurrida, se acuerde la desestimación de la demanda, con expresa imposición de costas a los demandantes.
TERCERO.- Por interpuesto que fue el mencionado recurso se acordó dar traslado del mismo a la parte en la instancia demandante, la que presentó escrito formulando oposición, para en base a las alegaciones que esgrime suplicar su desestimación con confirmación de la sentencia a la que se contrae.
CUARTO.- Remitidos los autos a este Audiencia, mediante oficio de fecha 10 de mayo de 2007 , con fecha registro de entrada del día 21 siguiente, fueron repartidos para conocimiento del recurso a esta Sección, en la que se formó el oportuno rollo, se designó Ponente conforme al turno previamente establecido, y no estimándose necesaria la celebración de vista pública, se señaló para deliberación y votación, la que tuvo lugar en el día de ayer.




FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- En la demanda rectora del procedimiento de que este recurso trae causa, por los ahora apelados se postula frente a los ahora apelante, sentencia por la que se declare; 1º) la existencia de vicios ocultos en el inmueble transmitido por los ahora apelantes a los ahora apelados y que en demanda se describe; 2º) que los demandados vienen obligados al saneamiento por vicios ocultos; 3º) el derecho de los demandantes a rebajar del precio satisfecho en su día por la compraventa del inmueble, el importe de 10.943,28 € o, subsidiariamente, aquella otra cantidad que por el Juzgado se determine, 4ª) se condene a los demandados a estar y pasar por las anteriores declaraciones y a que abonen a los demandantes la cantidad de 10.943,28 €, más los intereses legales, o, subsidiariamente, la cantidad que por el Juzgado se determine y 5º) se condena, en cualquier caso, a los demandados al pago de las costas del juicio; lo que fácticamente se ampara en que los demandantes tras realizar dos visitas previas, procedieron a adquirir de los demandados, mediante escritura pública otorgada el día 16 de diciembre de 2005, el piso que describen, ese mismo día se le entregaron las llaves y tomaron posesión de la vivienda, la que encontraron en aparente perfecto estado y recién pintada, tal como la habían vista en las antes indicadas visitas, tan pronto como adquirieron la vivienda realizaron la mudanza para vivir en dicho inmueble; antes de transcurrido un mes desde la adquisición de la vivienda, se empezó a apreciar la aparición de manchas negras en la habitación principal de la casa, concretamente en los paramentos, techos y zócalos de lo que antes había sido terraza y que fue cerrada con anterioridad a la adquisición del inmueble por los demandantes; ante ello avisaron al seguro de la Comunidad de Propietarios en la creencia de que podría tratarse de algún problema de la fachada del inmueble, el perito de dicha aseguradora informó que los daños tenían su origen en condensaciones por insuficiente aislamiento; los demandantes procedieron a solicitar dictamen al Arquitecto que indican, que lo emite en el sentido que se refleja en la demanda y que fija el importe de las obras necesarias para hacer desaparecer las humedades en 10.943,28 €, indicando por último que dada la perentoriedad en la presentación de la demanda, no ha sido posible requerir a los demandados para intentar la satisfacción extraprocesal.
SEGUNDO.- El codemandado D. Luis Pedro comparece para oponerse y lo hace alegando que era titular del 100% del pleno dominio, con carácter privativo, de la fincan y de la participación indivisa destinada a aparcamiento, siendo el sólo el vendedor; reconoce el otorgamiento de la escritura que en demanda se indica y que a su otorgamiento se entregaron las llaves y los actos tomaron posesión de la vivienda, que no había sido pintada pocos días antes de que los demandantes realizaran la visita a la misma, pues no lo había sido desde su adquisición en enero de 2002, como tampoco es cierto que los demandantes la encontraran en perfecto estado, pues ya existían las pequeñas manchas provocadas por la humedad que la vivienda tenía por aquel entonces, por lo que no concurre el requisito de vicio oculto, concurriendo, además, que en las visitas previas a la compraventa el demandado que contesta y en ocasiones su cónyuge explicaron a los demandantes que el cerramiento exterior del salón no había sido construido por motivos económicos con rotura del puente térmico, explicándoles que dicha cerramiento tenía la desventaja de que en invierno, si la habitación no era ventilada a diario, la humedad provocada por la condensación podría manchar las paredes mostrando las pequeñas machas provocadas por la humedad por condensación que tenía el salón, asimismo informaron que para establecer el precio se había tenido en cuenta que la carpintería del salón carecía de rotura del puente térmico y que por ello el precio no era el recomendado inicialmente por las inmobiliarias de la zona; niega la aparición de manchas negras, pues no tiene conocimiento del verdadero estado de la vivienda, haciendo impugnación del in forme pericial a la demanda acompañado.
TERCERO.- Igualmente comparece para oponerse Dª Begoña y lo hace indicando que el único titular de la vivienda objeto de venta era su marido el codemandado D. Luis Pedro , con carácter privativo y es él quien vendió, sin que la que ahora contesta tuviera derecho alguno ni participó en la compraventa en calidad de vendedora, por lo que entiende no debe verse relacionada con las cuestiones con el mencionado contrato de compraventa, alegando en definitiva su falta de legitimación; para en cuanto al fondo hacer alegaciones de similar contenido al otro codemandado.
CUARTO.- Seguido el juicio por sus trámites recae sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal que se recoge en el antecedente de hecho primero de la presente resolución, desestimando la excepción de falta de legitimación aducida por la codemandada Dª Begoña , lo que hace reflejando el contenido de la escritura pública de compraventa, para extraer que la vivienda objeto de la misma era bien privativo del codemandado D. Luis Pedro , quien llevó a la venta con el consentimiento de aquélla, con la que estaba casado bajo el régimen económico de gananciales, en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 1320 del Código Civil EDL1889/1 , desde cuya intervención estima que la demanda debe ser dirigida contra ambos cónyuges, con cita del art. 1367 del mismo cuerpo legal; para en cuanto al fondo examinar los requisitos que exige la viabilidad de la acción ejercitada al amparo del art. 1.484 también del Código Civil EDL1889/1 y estimar que en el concreto concurren, estableciendo probado que la vivienda objeto de venta presente vicios o deficiencias, por demás reconocidos en las contestaciones a la demanda, vicios preexistentes a la compraventa de autos, para señalar que no cabe estimar que dichos vicios no fueran ocultos, por cuanto por los demandados no se ha ofrecido prueba alguna de que los demandantes los conocieran o que los demandados les informaran de su existencia, prueba que al amparo de lo prevenido en el art. 217 LEC EDL2000/77463 sobre los demandados pesaba, haciendo además consideraciones en orden a lo poco creíble de las afirmaciones de que los demandantes conocieran la existencia de esos vicios, como que en función de los mismos se fijara el precio de la vivienda; concretando que la causa de aparición de las humedades no es otra que la condensación de agua que se produce en los elementos comunes de arqueamiento debido a que el agua no puede ser evacuada al exterior al no permitirlo los perfiles de aluminio en las zonas en que el mismo es fijo y no practicable, a lo que se suman otras causas como la mala impermeabilización de la jardinera, que acrecienta las humedades en los paramentos que limitan con la misma; para más adelante cuantificar el coste de la reparación conforme el informe emitido por el perito designado judicialmente y hace expresa imposición de las costas a los demandados conforme a lo prevenido en el art. 394 LEC EDL2000/77463 , en atención a que se han desestimado sus pretensiones.
QUINTO.- Desde los precedentes antecedentes es ahora de señalar que conforme a lo prevenido en el art. 465.4 de la LEC EDL2000/77463 esta sentencia se habrá de pronunciar exclusivamente sobre los puntos y cuestiones esgrimidos en el escrito de interposición del recurso, con prohibición de la "reformatio in peius" o reforma peyorativa de la resolución recurrida para la parte apelante, partiendo de lo precedente que por evidente razones de lógica y sistemática hayamos de examinar la alegada excepción de falta de legitimación de la codemandada Dª Begoña , en la instancia esgrimida, en sentencia desestimada y en el recurso reproducida, y para adentrarnos en su examen hemos de partir que cual se recoge en la escritura pública de compraventa, la vivienda objeto de la misma era privativa del codemandado D. Luis Pedro , adquirida en estado de soltero, siendo él quien vende y transmite, haciéndolo en estado de casado y bajo el régimen de gananciales, con la codemandada Dª Begoña , la que presta consentimiento a la venta, que es de indicar que se contrae, además a una dos ochenta y una ava parte indivisa de la planta sótano dedicada a aparcamiento y cuarto trastero, desde lo hasta aquí indicada se extrae que la intervención de Dª Begoña lo es a los efectos previstos en el art. 1.320 del Código Civil EDL1889/1 , que al regular el régimen primario del matrimonio exige que para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos pertenezcan a uno solo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o, en su caso, autorización judicial; precepto que tiende a otorgar una especial protección a la vivienda familiar, ya contemplada también en otros preceptos del mismo cuerpo legal, pretendiendo evitar que por una decisión arbitraria de un cónyuge sobre la vivienda familiar, pueda el otro ser desalojado de ese domicilio familiar, consentimiento del cónyuge no propietario que no tiene otro alcance que atender a esa necesidad familiar o como decíamos que la misma no se vea burlada por una decisión arbitraria del cónyuge aun cuando sea propietario único o bien privativo suyo la vivienda de que se trate, concurriendo, pues, que a tenor de lo que prevé el art. 1346 también del Código Civil EDL1889/1 el dinero obtenido con la venta de ese bien privativo pasa a tener la misma consideración, desde ello y ejercitada acción como la que en demanda se ejercita, "quanti minoris", o tendente a una rebaja proporcional del precio por vicios o defectos ocultos, que el cónyuge no propietario que interviene en la venta a los solos efectos de prestar su consentimiento con la finalidad indicada, no haya de soportar los efectos de tal acción, ni a título particular ni como integrante de la sociedad de gananciales, pues se trata de una obligación contraída sólo por el cónyuge propietario y por ende ex art. 1440 del mismo cuerpo legal su exclusiva responsabilidad, sin que sea de aplicación lo prevenido en el art. 1.367 encuadrado en la sección relativa a las obligaciones y cargas de la sociedad de gananciales y por obligaciones contraídas a favor de la misma, siendo que el consentimiento que exige el citado art. 1.320 aparte de la finalidad más arriba indicada, opera más como asentimiento, que se presenta como una declaración de voluntad de conformidad con el negocio jurídico ajeno (es decir, concluido por otro) por el que un cónyuge tolera o concede su aprobación a un acto en el que no es parte, llegando el mismo art. 1320 del C.C EDL1889/1 . a permitir también en caso de discrepancia la autorización judicial, lo que revela inequívocamente el alcance frente al cónyuge no propietario y al ámbito y efectos de su consentimiento; desde lo precedente que estemos en el caso de estimar en este particular el recurso formulado en nombre de la codemandada Dª Begoña , y, consecuentemente proceda desestimar la demanda frente a la misma, al estimar la falta de legitimación de la misma para soportar la demanda contra ella dirigida.
SEXTO.- Entrando ahora en el examen del recurso formulado por la representación procesal del codemandado D. Luis Pedro , es de señalar como el mismo se contrae a la negación de que el vicio fuera oculto, sin negar la existencia de éste, como tampoco lo hizo en la contestación a la demanda, y en cuanto a tal negativa es lo cierto que a su través se está aduciendo un hecho positivo, cual el que los demandantes conocían la existencia de los vicios que la vivienda presenta, tanto por existir vestigios visibles de los mismos por los demandantes apreciados, como por expresa manifestación de los demandados, y este hecho positivo, cual acertadamente recoge la sentencia de instancia, por los demandados debe ser probado, pues se esgrime como hecho impeditivo de la pretensión en demanda ejercitada, por ello que su falta de prueba, ante su incertidumbre y relevancia para la decisión de la controversia, la carga de su prueba pesa sobre los demandados ex art. 217 LEC EDL2000/77463 , como también pesa la carga de probar que el precio de la vivienda era adecuado a esos vicios o que por ellos se estableciera minusvaloración, y es lo cierto que ninguna prueba se hace por dichos demandados en orden a tales extremos, por lo que por inexistentes los hemos de tener, partiendo de lo precedente evidente se presentan los vicios a que en demanda se aluden, que por demás, no vienen contradichos por los demandados y resultan evidentes de las periciales en autos practicadas, de modo tal que nos encontramos en un supuesto de aplicación de la doctrina del res ipsa loquitur, o lo que es lo mismo la cosa clama por sí mismo, pues existiendo las humedades y por las causas que las periciales establecen, la consideración de vicio clama por si misma, pues obviamente se trata de una vivienda o de una compraventa sobre la misma, debiendo ésta servir en condiciones idóneas al fin que le es propio, lo que no se consigue sin la realización de las reparaciones precisas para evitar las humedades que se manifiestan por causa no imputables a los compradores, sino al estado mismo de la vivienda, por ello que en cuanto al fondo hayamos de desestimar el recurso que nos ocupa y confirmar la sentencia en cuanto a la cantidad que señala como adecuada para subsanar los vicios a que la demanda se refiere y que aun siendo en cantidad inferior a la en demanda pretendida viene consentida por los demandantes.
SEPTIMO.- Resta por examinar la impugnación en cuanto al pronunciamiento relativo a costas, lo que ahora hemos de hacer en una doble vertiente, en relación a la codemandada Dª Begoña , por cuanto ahora estimamos su falta de legitimación pasiva, y por ello no procedería hacer expresa imposición de costas a la misma, nos estamos refiriendo a las de la primera instancia, siendo que por aplicación del principio del vencimiento procedería la imposición de las por aquélla devengadas a la parte demandante ex art. 394.1 LEC EDL2000/77463 , mas es de aplicar la excepción que el mismo precepto contempla, esto es, la existencia de dudas de hecho o de derecho, que justifican que la misma fuera traída a juicio, por ello que no proceda hacer expresa imposición de las costas por la misma devengadas; en cuanto a la derivadas de la actuación del codemandado D. Luis Pedro , es cierto que no se da íntegra estimación de la demanda, al no estimarse el pedimento en forma principal formulado, pero es también lo cierto que se opone al formulado en forma subsidiaria, en definitiva, se opone de forma total a las pretensiones de la demanda, desde ello y que dado los términos en que se formula el suplico de la demanda en relación con el contexto de la demanda no cabe entender que se haya realizado el pedimento en la forma en que se hace como medio o fraude para eludir un pronunciamiento desfavorable en cuanto a costas, desde ello y los motivos de oposición articulados por dicho demandado que estimemos un supuesto equiparable a la temeridad y por ende que proceda hacer expresa imposición de las costas de la primera instancia a dicho codemandado, con exclusión de las devengadas por la codemandada Dª Begoña .
OCTAVO: Por la estimación del recurso interpuesto por la representación procesal de Dª Begoña que a tenor de lo que prescribe el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil EDL2000/77463 no proceda hacer expresa imposición de las costas del mismo derivadas y por la desestimación del interpuesto por la de D. Luis Pedro , que a tenor de lo previsto en el mismo precepto antes citado en su núm.1 , con expresa remisión al art. 394 , que proceda hacer al mismo expresa imposición de las costas de su recurso derivadas, dado que la cuestión traída a esta alzada a través de su recurso no presenta serias dudas de hecho o de derecho.
VISTOS los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.




FALLO

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª Begoña y desestimando el interpuesto por la de D. Luis Pedro , ambos contra la sentencia dictada con fecha 30 de enero de 2007 en los autos seguidos en el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de los de Majadahonda bajo el núm. 417/2006, debemos revocar y revocamos dicha sentencia en cuanto condena a la primera de las referidas apelantes, Dª Begoña , y debemos absolver y absolvemos a la misma de los pedimentos en demanda realizados frente a ella, y confirmar y confirmar y confirmamos dicha sentencia en cuanto a la condena que establece para el segundo de los referidos apelantes, D. Luis Pedro , sin expresa imposición de las costas de la primera instancia en cuanto a las devengadas por Dª Begoña y con expresa imposición de las de dicha instancia a D. Luis Pedro , excluidas las devengadas por Dª Begoña , todo ello sin hacer expresa imposición de las costas devengadas en esta alzada por el recurso por ésta última interpuesto y con expresa imposición a D. Luis Pedro de las costas de su recurso derivadas.
Al notificar esta sentencia dése cumplimiento a lo prevenido en el art. 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial EDL1985/8754 .
Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación literal al rollo de su razón y a los autos de que dimana, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
Publicación.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.