RESUMEN


La AP estima el recurso de apelación dirigido contra la sentencia que estimó la demanda instada por el actor en ejercicio de acción quanti minoris de saneamiento por vicios ocultos toda vez que al poco tiempo de formalizar el documento privado de compraventa aparecieron importantes humedades en diferentes puntos del sótano que no se apreciaron en el momento de la venta debido al ocultamiento que de las mismas se había realizado por los vendedores. Indica la Sala que en la acción de saneamiento por vicios ocultos, es reiterada la jurisprudencia del TS a la hora de establecer los principios y requisitos precisos para el éxito de la misma, exigiendo en primer lugar, que el vicio consista en una anomalía que no fuera conocida por el adquirente, ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa, teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto afectado y en segundo lugar, que sea de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso que se la destina o disminuya de tal modo este uso que, de haberlo conocido el comprador, no lo hubiera adquirido o hubiera dado un menor precio por ella, de forma que no se trata que la cosa sea inútil para todo uso, sino para aquél para el que se adquirió. Considera la Sala que, en el supuesto que nos ocupa, tras examinar la prueba aportada a las actuaciones, tanto documental como de las manifestaciones formuladas por las partes intervinientes, discrepa de la valoración y conclusión que de todo ello obtiene la juzgadora de primera instancia, por cuanto no se aprecia que se den los requisitos precisos para el éxito de la acción de saneamiento ejercitada.


-NORMATIVA ESTUDIADA
Ley 1/2000 de 7 enero 2000. De Enjuiciamiento Civil
art.394, art.398.2
RD de 24 julio 1889. Año 1889. Código Civil
art.1101, art.1124, art.1484, art.1496


ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 33 de Madrid, en fecha 7 de julio de 2.005, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimo sustancialmente la demanda planteada por el procurador D. Ignacio Aguilar Fernández, en nombre y representación de ROSDOR, S.A., contra D. José Carlos y Dª Diana y en su virtud declaro haber lugar a la acción quanti minoris de saneamiento por vicios ocultos frente a la parte demandada, condenando a D. José Carlos y Dª Diana a pagar a la actora ONCE MIL QUINIENTOS SESENTA EUROS (11.560 euros) más intereses legales desde la interpelación judicial. Todo ello sin hacer expresa condena en costas.".
SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.
TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.



FUNDAMENTOS DE DERECHO

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada debiendo ser sustituidos por los de la presente.
PRIMERO.- La entidad demandante "RODSOR, S.A.", interpuso demanda contra D. José Carlos y Dª Diana , en reclamación de la cantidad de 17.407,83 euros, ejercitando para ello la acción quanti minoris, de saneamiento por vicios ocultos. Fundamenta su pretensión en el hecho de que al poco tiempo de formalizar el documento privado de compraventa aparecieron importantes humedades en diferentes puntos del sótano que no se apreciaron en el momento de la venta debido al ocultamiento que de las mismas se había realizado por los vendedores.
A dicha pretensión se opuso la parte demandada alegando que no existe defecto oculto, sino manifiesto, preexistente y conocido habiendo sido informada de todo ello la compradora y habiendo fijado el precio finalmente teniendo en cuenta dicha circunstancia. Consideró igualmente improcedente la pretensión deducida de contrario al tener la entidad compradora la condición de promotora inmobiliaria discrepando finalmente del importe reclamado.
La sentencia de primera instancia estimó sustancialmente la demanda declarando haber lugar a la acción quanti minoris de saneamiento por vicios ocultos y condenó a los demandados al pago de la cantidad en que habían sido valoradas las obras de reparación necesarias en uno de los informes periciales aportados.
Frente a dicha resolución se interpuso el presente recurso de apelación por la parte demandada, articulando el mismo en base a los siguientes y resumidos motivos de impugnación:
La sentencia apelada altera los términos del litigio en cuanto se ha dictado aplicando unas normas, las referidas al incumplimiento contractual, nunca ejercitadas ni debatidas en la litis, incurriendo en una notoria confusión entre la acción edilicia, que es la única ejercitada por la parte actora y la de cumplimiento contractual, por lo que incurre en incongruencia que le origina indefensión. A través de los restantes motivos de impugnación reitera las alegaciones formuladas en primera instancia referidas al conocimiento por el comprador de la existencia de las humedades y del problema de drenaje, así como a la consideración de perito en la materia que ha de atribuirse a la entidad compradora y a la naturaleza de la acción quanti minoris ejercitada y que, a su entender ignora la sentencia apelada. Finalmente, y con carácter subsidiario impugnó la forma en la que se cuantifican los daños y perjuicios en la sentencia y la imposición de las costas procesales.
La parte demandada presentó escrito de oposición al recurso formulado interesando su desestimación y la confirmación de la sentencia recurrida.
SEGUNDO.- Dados los términos en que ha sido resuelta la cuestión litigiosa en la sentencia de instancia y planteado el recurso de apelación, la primera cuestión a analizar es la relativa a la determinación de la acción realmente ejercitada por la parte actora así como su naturaleza y la compatibilidad del ejercicio de la acción edilicia - quanti minoris- regulada en el artículo 1484 del código civil EDL1889/1 , con la normativa del mismo texto legal referida a al cumplimiento de las obligaciones.
En la demanda origen de estas actuaciones la parte actora a la hora de fundamentar jurídicamente sus pretensiones invoca tanto la normativa general de las obligaciones y contratos (arts. 1088 y ss.) y del contrato de compraventa (art. 1.461, 1462 y 1474 ) como la específica referida al saneamiento por defectos o gravámenes ocultos de la cosa vendida (art. 1484 ); sin embargo de la literalidad del encabezamiento, de los hechos en que basa su reclamación y del suplico de la demanda, no se nos ofrece duda en cuanto a que la acción realmente ejercitada en este procedimiento es la regulada en este último precepto de saneamiento por vicios ocultos, denominada quanti minoris.
Al respecto tanto la doctrina científica como la jurisprudencia del Tribunal Supremo tradicionalmente han venido distinguiendo, dentro de las acciones que todo comprador tiene frente al vendedor, aquellas que se formulan ante el incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador que le permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1.101 y 1.124 del código civil EDL 1889/1? (prestación diversa) que son distintas de las acciones protectoras de los vicios ocultos en la cosa vendida, por hacerla impropia para el uso que se destina y que no se encuentran a la vista de un modo manifiesto y ostensible y que van dirigidas bien a desistir del contrato o a rebajar una cantidad proporcional del precio (art. 1484 y 1496 del C.C EDL 1889/1? .).
A la luz de lo indicado es claro que la confusión introducida en la demanda no ha quedado suficientemente clarificada en la sentencia apelada, llegando a incurrir en la misma confusión y ello, no tanto por la aplicación de preceptos que en cuanto disposiciones generales son aplicables a toda la materia contractual, sino porque sustentándose la demanda en la existencia de vicios ocultos, la decisión a adoptar habrá de fundarse en la concurrencia de los presupuestos legalmente previstos para ello, no en los exigidos para el éxito de otra acción distinta. Ahora bien, dicha circunstancia, no puede servir de base para calificar la sentencia de incongruente o generadora de indefensión, pues con independencia del acierto en la decisión, cuestión que constituye objeto de este recurso, las partes han debatido, y la sentencia analiza ampliamente, todas las cuestiones sobre las que existía discrepancia y su parte dispositiva se ajusta claramente a las pretensiones de las partes que es lo determinaría la posible incongruencia.
TERCERO.- Centrándonos en la acción de saneamiento por vicios ocultos, es reiterada la jurisprudencia del Tribunal Supremo a la hora de establecer los principios y requisitos precisos para el éxito de la misma, a tenor de la regulación reflejada en el artículo 1484 del código civil EDL1889/1 , exigiendo en primer lugar, que el vicio consista en una anomalía que no fuera conocida por el adquirente, ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa, teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto afectado y en segundo lugar, que sea de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso que se la destina o disminuya de tal modo este uso que, de haberlo conocido el comprador, no lo hubiera adquirido o hubiera dado un menor precio por ella, de forma que no se trata que la cosa sea inútil para todo uso, sino para aquél para el que se adquirió.
CUARTO.- Pues bien, en el supuesto que nos ocupa, tras examinar la prueba aportada a las actuaciones, tanto documental como de las manifestaciones formuladas por las partes intervinientes en el acto de Juicio Oral, discrepamos de la valoración y conclusión que de todo ello obtiene la juzgadora de primera instancia, por cuanto no apreciamos se den los requisitos precisos para el éxito de la acción de saneamiento ejercitada, y ello en base a lo siguiente:
Ha quedado plenamente acreditado, por así haberlo admitido quien intervino directamente en las negociaciones, Sr. Salvador y quien posteriormente ocupó la vivienda por haberse comprado el inmueble para él, SR. Carlos Antonio , que antes de adquirir el inmueble realizaron diversas visitas junto a otros familiares y que en esas ocasiones apreciaron la existencia de marcas de humedad que afectaban a todo el garaje, al sótano en sus ventanas y armarios y a toda la planta baja. Ambos testigos admiten igualmente que existieron conversaciones con los vendedores en relación a esos extremos y que se dieron por satisfechos con las explicaciones dadas por éstos en relación a la instalación de un tubo de pvc, como solución adoptada ante los defectos de impermeabilización existentes.
Siendo ello así el vicio denunciado -humedades - no era oculto, sino manifiesto, no pudiendo confundirse la evidencia del defecto con el hecho de que su origen o causa - deficiente o inexistente impermeabilización - no se apreciara a simple vista, lo que por su propia configuración era imposible.
Por otro lado el comprador, D. Salvador es el administrador de la sociedad ROSDOR S.A., cuyo objeto social en el momento de efectuar la compra era el de urbanización y promoción de conjuntos inmobiliarios, extremo éste reconocido en el acto de interrogatorio y no desvirtuado por las evasivas manifestaciones formuladas en dicho acto en relación al objeto anterior de dicha entidad. Por tanto, sí concurren en dicho señor las circunstancias precisas para ser considerado como perito, a los efectos establecidos en el artículo 1484 del código civil EDL1889/1 , para exonerar a los vendedores de los defectos que dicho comprador debía fácilmente conocer en razón de su oficio. Al respecto es significativo que por parte D. Carlos Antonio , yerno del anterior y ocupante de la vivienda, se manifestó expresamente que habiéndoles gustado mucho, no necesitaban de ningún tipo de técnico para adquirir la casa.
No existe tampoco prueba directa alguna de la que pueda deducirse engaño, ocultación o falta de información por parte de los vendedores en la compra realizada; ante la existencia de signos evidentes de marcas de humedad que afectaban a partes importantes del inmueble y habiéndose abordado el tema en negociaciones prolongadas en el tiempo, escapa de toda lógica suponer que los compradores no hubieren llegado al conocimiento real de la vivienda, por lo que una actuación medianamente diligente por parte del comprador, antes de suscribir el contrato, hubiera permitido obtener un conocimiento exacto de todo ello.
QUINTO.- Lo anteriormente indicado conlleva la estimación del recurso interpuesto y la desestimación de la demandada lo que hace innecesario analizar los demás motivos de impugnación.
Respecto de las costas causadas en primera instancia, las mismas se imponen a la parte actora, conforme a lo dispuesto en el art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil EDL2000/77463 .
En cuanto a las devengadas en esta alzada, a tenor de lo previsto en el artículo 398.2, de la misma Ley Procesal no ha lugar a formular pronunciamiento de condena al respecto.
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.