La trayectoria y
situación actual de Uruguay, como país pequeño que es, concentra casi el 100% de su
actividad comercial y financiera relevante en su Capital, Montevideo.-
Hasta hace escasamente cinco o seis años, nuestro equivalente de la
"City Porteña", la "Ciudad Vieja", reunía la totalidad de las
oficinas principales de entidades financieras, empresas exportadoras e importadoras,
firmas de abogados, escribanos y contadores, despachantes de aduanas, etc, etc.-
Los años ’90 trajeron varios cambios que considerados
aisladamente, no aparentarían ser relevantes pero en su conjunto, determinaron cambios de
consideración. Veamos algunos:
-1990 marcó el advenimiento de un gobierno municipal conformado por
una alianza izquierdista. Ese primer período se caracterizó por la falta de políticas
municipales coherentes y la más señalada fue la incapacidad de crear o actualizar un
plan director de la Ciudad tendiente a su "reordenamiento". La falta de cultura
de gobierno fue la excusa pero, el resultado fue la pérdida de seguridad y comienzo de la
tugurización en las zonas de "Ciudad Vieja" y "Centro" que nucleaban
la totalidad de la actividad comercial.
- En 1995, la coalición izquierdista vuelve a ganar el gobierno
municipal pero esta vez, conducida por un Arquitecto con gran experiencia como urbanista
que logra "cambiar la cara" de estas zonas pero, al "tercerizar"
–entre otras cosas- los estacionamientos en la vía pública, torna en extremo cara a
las zonas mencionadas.-
Seguridad y costos entonces, aparecen como dos de las causas que
provocan movimientos migratorios.-
Simultáneamente, otros dos fenómenos aparecen en escena y comienzan a
ganar terreno. Por una parte, los "Shoppings" en zonas residenciales, con una
oferta de seguridad y servicios que pronto atrae a profesionales de diversas ramas a su
vecindad y tras de ellos llegan empresas de primera línea que "mudan" sus
oficinas a residencias que pasan a tener valor comercial. Lidera este desarrollo el
"Montevideo Shopping Center" en la zona de "Pocitos" y extiende su
influencia hasta el Bulevar Artigas desde Parque Batlle a Rambla y el "Portones de
Carrasco Shopping Center" abre camino para que la Av. Giannatasio (que luego se torna
Ruta Interbalnearia) se constituya en otro polo de desarrollo.
Buena prueba de lo dicho es la construcción de las "torres
gemelas" de lo que hoy es "World Trade Center Montevideo" a escasos metros
de "Montevideo Shopping".-
El segundo fenómeno que incide decididamente en la "no
necesidad" de los diversos operadores de mantenerse cerca del puerto, bancos, etc.,
es el aumento exponencial de la informatización. El Estado, por medio de su empresa
telefónica ANTEL, digitalizó todas las redes nacionales, mantiene dos empresas
destinadas a dar conectividad a Internet (Adinet y UruguayNet) que funcionan
eficientemente y, las empresas privadas reciclaron procedimientos con lo que
"cercanía geográfica" a determinados lugares de la Ciudad, dejó de ser motivo
determinante para el emplazamiento de una oficina.-
Las enunciadas son algunas (a mi entender, de las más importantes)
causas para que el movimiento migratorio brevemente se iniciara y continuara creciendo con
firmeza hasta la fecha.-
En consecuencia, el reciclaje de edificios para oficinas y la
construcción de nuevos edificios con este fin –salvo muy escasas excepciones- cesó.
Los precios, por efecto de un aumento de oferta, bajaron pero ello no hizo que se
dinamizara este mercado. Así, muchos edificios de reciente construcción cambiaron su
destino de oficinas por el de "viviendas monoambiente" o "multiuso" al
igual que grandes y en algunos casos, suntuosos pisos, están volviendo a sus viejas
épocas aunque con menos grandeza.-
En el otro extremo, zonas tradicionalmente residenciales como Parque
Rodó, Pocitos, Punta Carretas, Punta Gorda y Carrasco (prolongándose hacia el
Departamento de Canelones, al Este), incrementaron notablemente su valor por el movimiento
que ya comentáramos.-
El proceso reseñado no fue ni abrupto ni imprevisible. Naturalmente,
quienes no tuvieron "visión" o sencillamente no buscaron adecuado
asesoramiento, sufrieron las consecuencias del caso en una mala inversión o la
depreciación de sus bienes ya que el movimiento natural de "renegociación de
contratos de arrendamiento" o "búsqueda de flexibilización en las condiciones
de compraventa" se produjo de acuerdo a las "leyes naturales del mercado"
sin que el piso se moviera más que bajo los pies de los necios.-
El mercado de oficinas en Montevideo es muy pequeño. Solo Puerto
Madero, en Buenos Aires, triplica en área todo el mercado de oficinas de la
capital.
En los últimos años, se ha iniciado el proceso de renovación del
parque de oficinas, el que ha quedado momentaneamente suspendido por la crisis regional.
Apenas el World Trade Center, Plaza Mayor, Torre El Gaucho y Torre de
los Profesionales, son el inicio de un proceso de renovación que habrá de continuar,
cuando las condiciones lo permitan.
Las previsiones del Gobierno Nacional son de que en el último bimestre
de 1999 se comenzaría a "retomar ritmos anteriores" pero los operadores actúan
con cautela ya que también es un "año electoral". Pese a que todos los
indicadores apuntan a una nueva victoria del Partido Colorado (actualmente en el poder) y
por ende, a la continuidad de la política económica (hecho éste que también la
oposición coincide en que no debe modificarse), es también cierto que los inversores de
mayor peso son regionales y extra-regionales y es ya tradicional que en el año
preelectoral "se llamen a descanso". Así, entre efecto "Samba" y
campaña política, habrá que aguardar a fines de 1999 para volver a niveles de actividad
satisfactorios.-
En lo que refiere a los precios de venta, en el segmento de unidades
nuevas el promedio es de U$S 1.750 por metro cuadrado, con un mínimo de 1.300 y un
máximo de 2.800 (World Trade Center).
En el segmento de oficinas usadas, el promedio actual -medido por
nuestra Consultora- es de U$S 833, con un rango qu va desde U$S 550 a U$S 1.150 por m2.
En cuanto a alquileres, el valor medio actual del mercado de 8,7
U$S/m2/mes y existe una gran diferencia (108%) entre los valores promedio de las oficinas
nuevas, respecto de las más antiguas.
En el World Trade Center los precios rondan los 22 U$S/m2/mes
y son los más altos del mercado local.
Tendencias del mercado en este segmento.
A diferencia del mercado de viviendas, las oficinas han mostrado alzas
en sus valores, tanto en venta como en alquiler.
En cierta medida estas alzas son provocadas por la renovación del
parque de oficinas, pero también porque en este segmento, se ha construido menos que en
el residencial, por lo que el incremento de la oferta no ha desbordado la demanda.
