VALOR DE MERCADO

Importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad en la fecha de la valoración, mediando una adecuada comercialización , y suponiendo la existencia de al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del inmueble.

Todo ello bajo el supuesto de que ambos, comprador y vendedor, actúan libremente y sin un interés particular en la operación.

El VM es el menor de los obtenidos por el método de comparación, el método de capitalización de las rentas esperadas o de la renta actual, y los métodos residuales, dinámico o estático.

Este método determina el VM comparando los datos de inmuebles de similares características al que se tasa (testigos), y homogeneizando las diferencias existentes.

Los métodos de capitalización determinan el VM a partir del valor actual que se obtiene capitalizando, a las tasas de mercado, el beneficio neto atribuíble al inmueble. En el caso de inmuebles arrendados equivale a la renta neta existente a la fecha de la valoración.

Los métodos residuales determinan el VM a partir del valor actual que se puede pagar por un inmueble, considerando que su inversión proporcionará, en las condiciones medias de mercado una rentabilidad adecuada a su riesgo.

VALOR DE COSTE DE REPOSICIÓN O REEMPLAZO

Puede calcularse de dos diversas formas:

• Bruto (CRB): Valor sustituyéndolo por uno nuevo.
  Se obtiene por la suma de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha de la valoración, un inmueble por otro nuevo de sus mismas características.
  
  Equivale al VM del terreno en el que está edificado y el de cada uno de los gastos necesarios para edificar, en la fecha de la valoración, un inmueble de sus mismas características (capacidad, uso, calidad, etc.), pero en el que se utilice tecnología y materiales de contrucción actuales.
  
  
• Neto (CRN): Ajuste del valor a la situación real que presenta en la fecha de la valoración.
  

  Es el resultado de deducir del CRB la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de la valoración.
  
  La Depreciación Física es toda la pérdida de valor, hasta la fecha de la valoración originada por antigüedad, estado de conservación y duración de los elementos que integran el inmueble.
  
  La Depreciación Funcional es la pérdida de valor causada por la defectuosa adaptación del inmueble a la función a que se destina.

<···ANTERIOR

SIGUIENTE ···>